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土地活用の流れを大まかな流れを説明しています。
更に詳しい情報は各リンク先を参照ください。
１．土地活用の目的を決める
土地活用に至った「動機」は何？
（老後の資金を確保したい、土地を残したい、相続対策をしたい…）
最終的に何を成し遂げたいのか？
「目的」と優先順位は？
（目的１．□□円以上の収入を〇年間継続する → 何故？
目的２．…）
”動機”と”目的”は違う。
動機だけで目的が不明な事業は迷走し、失敗する。
２．「現状」を調査する
- 所有している「不動産の種類」を調査する
自宅、アパート、貸地、駐車場、遊休地、山林、農地
- 所有している「土地」を調査する
■現地調査
土地面積、方位、形状、周辺環境、建物の有無、賃貸人の有無など
土地面積の単位と覚え方
■法務局調査
土地・建物所有者の確認、抵当権・根抵当権の設定、確認
■役所調査
用途地域、建ぺい率、容積率、日陰規制、道路幅員、条例等
■インフラ調査
電気、ガス、水道、下水道の容量、口径、事業主体 - 関係者の調査をする
経営状況、資産力、家族構成、年齢、職業、所得
- マーケティングをする
ロケーション、周辺環境、近隣家賃、競合物件
[経済産業省] 地域経済分析システム（RESAS（リーサス））
＞[メインメニュー]－[人口マップ]－[人口増減]
あれっ！？〇〇市の人口は近年大幅に伸びたけど、2020年以降の予測が・・・！？
老人ホームは需要ありそうだけど、ファミリー向けアパートの需要は無さそう・・・
※未来の予測に最も役立つ学問として、人口学が知られています。
経済や社会予測と比較して遥かに正確な予想が可能だからです。
（世界人口予測も40年間で0.09%誤差の精度)
- 資産を評価する
取引事例、実勢価格、公示価格、基準地価格、路線価
不動産価格の考え方
３．「課題・問題」を調査する
- 現状の課題・問題と影響の程度、対策
■共有地問題
共有名義不動産について
- 今後の課題・問題と影響の程度、対策
■高齢化と認知症
家族信託について
成年後見制度について
■相続税と遺産分割
相続税の計算方法
養子縁組と相続権
相続を放棄した場合
■土地活用リスク
自己破産や生活保護と不動産の関係
不動産の連帯保証人
サブリース契約について
４．「目的達成の手段」を決める
- 土地活用の方向性を決める
賃貸住宅、オフィスビル、商業ビル、ビジネスホテル、高齢者住宅、コインパーキング、トランクルームガレージ、事業用定期借地権
戸建賃貸住宅について
土地活用として公園は可能か？ - 設計と仕様を決める
コンセプト、付加価値、差別化、ニーズ、工法
- 工事費を見積もりする
建築会社数社を選択、仕様を統一して見積もり依頼、仕様調査、見積項目精査
- 銀行からお金を借りる
資産管理会社について
団体信用生命保険について
不動産の連帯保証人
５．「目標」を立てる
- 事業収支計画を立てる
建築プラン、図面、事業スケジュール、賃料、敷金、礼金、保証金、管理費、稼働率、空室率、下落率、月間収支、年間収支、長期終始、資金操り、利回り、キャッシュフローなど
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