不動産価格の考え方

[このページについて]

不動産の地価の計算方法について、基本的な情報をまとめます。

土地取引価格の目安となる｢公示地価・基準地価｣

①地価公示価格（公示地価）

国土交通省の指導のもと、不動産鑑定士の集まりである土地鑑定委員会が調査・評価し、公示する地価です。毎年1月1日が評価基準日であり、3月下旬に国交省から公示されます。
具体的には、都市とその周辺部に標準地を選び、ひとつの地点について二名の不動産鑑定士が別々にその土地の地価を調査して評価します。その際には、不動産鑑定士が直近の取引事情や収益性なども加味するので、いわば国から発表される公的な土地評価の基準ともいえます。この公示価格は相場水準よりも1割程度固めの価格といわれています。

②基準地価（都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果）

国が発表した公示地価をもとに、各都道府県の指導のもと、不動産鑑定士が調査して発表する地価です。毎年7月1日が評価基準日であり、年によって異なりますが、概ね9月頃に発表されます。この基準地価も相場水準よりも1割程度固めの価格といわれています。
地価公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対して、基準地価は都市計画区域外の林地、山地なども含むことに特徴があります。いわば、全国まんべんなく調査・発表される地価であり、地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっています。

③路線価（相続税路線価・倍率価格・相続税評価額）

国税庁が毎年1月1日を基準日として評価し、8月頃に発表する地価です。全国まんべんなく評価され、その内容は各地の税務署や国税局でも閲覧できます。評価は、地価公示価格をもとに、売買の実例の他、不動産鑑定士による評価などを参考にしていますが、実態としては、地価公示価格の8割が目安といってよいでしょう。この路線価は相続税、贈与税などを算定する際の基準となります。
ちなみに「路線」とは道路のことです。すなわち路線価とは、その地点の道路の地価ということになり、路線に面した土地はその路線価が地価を示しますが、道路から奥まった土地（袋地）、細い路地や私道を入った土地などは、一定の割合で減額されます。

④固定資産税評価額
各地方自治体が3年ごとの1月1日に見直し、5月頃に公表する地価（評価額）です。各役所の固定資産課税台帳に登録されるので、確認したい場合は、その台帳を閲覧（縦覧という）できます。この評価額は国（総務省）の「固定資産評価基準」に基づいて決定されますが、地価公示価格の7割程度が目安と考えていいでしょう。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算定に利用されます。

⑤その他
・不動産業者等が地域の取引事例から比較して相場水準として把握した「実勢価格」

・不動産鑑定士が顧客の依頼に応じて査定する「不動産鑑定評価額」