土地活用で最初に考えておくべきこと

ページ名:土地活用で最初に考えておくべきこと

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このページは土地活用を考えるにあたり、”最初に抑えておくべきポイント”をまとめます。

投資を選んだ理由について

財産を”進んで投資する”という決断に、合理的理由があるのか確認する

例:投資を考えた動機が、”老後の生活資金の確保”だった場合の参考例

[参考] 自営業の人は老後、国民年金だけで生活できているのですか?

[参考] 国民年金(老齢基礎年金)だけでは老後の生活は厳しい!

[参考] 「老後の貯蓄3000万円ないと破綻」のまやかし…投資に走って資産を失う人の共通点
>家計の事情はそれぞれ違うわけですから、まずは自分の場合は老後にどのくらいのお金がかかるのか、現在の家計を基に計算してみるべきです。

[参考] あなたの老後は大丈夫?必要な資金ってどれくらい?

[参考] 年金と生活保護はどちらが支給額が多いか比較
>年金と生活保護の両方を併給することはできるのか?
>答えは、年金と生活保護は併給できる。

不動産を選択した理由について

様々な投資手法の中で”不動産投資を進んで選択した”ことに、合理的理由があるのか確認する

[参考] 投資の種類とそれぞれの特徴を徹底解説!

主な投資の種類 一般的な特徴
株式投資 株価の変動が大きいため、リスクは大きいがリターンも大きい。
ただし、投資額以上の損はしない。
個人向け国債 リスクがほぼなく、安全に資産を増やすことができる。
銀行預金より利率が高いもので運用したい人向け。
個人向け社債 リスクが少なく、満期まで保有すれば決まった利息が受け取れる。
個人向け国債よりは、もう少しリターンを得たい人向け。
投資信託 国内・国外問わず様々な金融商品の中から選択可能。
運用もプロに任せることができる。ただし、手数料がかかる。
ETF(上場投資信託) 投資信託そのものが上場されたもの。
いつでも取引可能で、手数料も比較的低め。
不動産投資 安定した家賃収入があり、将来の不労所得や年金対策になる。
生命保険代わりや節税効果などメリットは多い。
ただし、換金性は低い。
REIT(不動産投資信託) 少額から行える不動産投資。
リスクも低めで、高い利回りの投資商品であるため、個人投資家から人気。
iDeCo(個人型確定拠出年金) 毎月一定額の拠出を行い、60歳以降に年金や一時金として受け取る制度、
様々な税制優遇がある。

不動産分野で投資をする「覚悟」について

一般的な”紹介”では何故か触れらないが、不動産投資は他の分野よりも「覚悟」が必要。

どの業界もそうですが、ヤバい人や、危ない危険な会社はあるし、その中で利益を出しているのは、ヤバい輩とも裁判で闘うことで利益を死守していくビジネスの猛者達ですよね。
普通にやっても不動産投資では儲けるのが難しいから、仕方なく、ヤバい人たちはグレーなやり方で稼いでいるわけです。
簡単に不動産投資の正攻法で稼げるなら、グレーなやり方で稼ごうとはしませんよね。
つまり、それくらい不動産投資は簡単に儲かる話ではない、ということでもあるわけですね。

訴訟を起こしてでも、ヤバい輩と争い、不動産投資事業の利益を守っていくだけの覚悟がありますか?
[参考] 不動産投資は儲からないしやめとけ!難しいから無理だ!

不動産ビジネスの「典型的な失敗パターン」について

訴訟とか”もしも~”の話は置いといて、「典型的な失敗パターン」に
まさか当てはまるところが無いか、念のため確認する

不動産投資で失敗する人は、以下の3つのポイントが理解できていない事が多い。
1. 安くて価値の下がらない物件を購入する
2. 売り上げを最大にする運用

3. 高く売却する出口
一番多い失敗が、「3.出口戦略」を持っていないことだ。
不動産は売却などの出口によって初めて、利益が確定する。
「 最終的にその物件を売却した時に、今まで投資した金額を回収できるかどうか。 」は非常に大切なことだ。
もし、「 総投資金額 > 今までの収益+売却価格 」ならば、不動産投資に手を出すより銀行に預けておいた方がましである。
「将来年金になるから」などという業者の口車に乗せられないよう、しっかり考えておく必要がある。

[参考] 不動産投資で失敗しない!初心者が始める前に知るべきポイント3つ!

 

「不動産賃貸業」であって「不労所得では無い」という意識が大切

不動産賃貸業には、特別な能力はいりませんが、市場分析は必要です。
建築費、新築アパート家賃水準、築5〜30年アパート家賃水準、新築〜30年アパートの空室率水準、金融機関の返済額、等です。自分で調べ尽くす覚悟が必要です。

借り入れ返済後も負債のままになる可能性について

アパート業界では「二代目の悲劇」という言葉がよく使われます。事実、経営に行き詰って競売に出てくるアパートの大半は二代目オーナーが所有するものです。
これは「新築の魔力」が築10年から先、二代目の頃には通用しなくなることも大いに関係があります。

・二代目オーナーの時代には、様々な大規模修繕の費用負担が波のように押し寄せてきます。

・手取額よりも課税所得が多くなる逆転現象が二代目を襲います。

アパート経営の資金返済は元利均等返済がほとんどで、これは元金と金利を合わせた合計額を一定にして返済する方法です。
1年目:元金100万円+金利400万円
10年目:元金400万円+金利100万円

ここで困った事態が発生します。それは、所得税の申告では金利は必要経費とみなされるのに、元金はみなされないためです。
10年以上経って二代目になった頃には100万円しか経費にできないのです。

(例)
オーナーの手取り:800万円
返済後の手取り:500万円
所得税の申告額:(1年目)500万円 (10年目)700万円

※鉄筋コンクリートの場合。
 木造アパートの場合は減価償却費で課税所得が大幅に減る。

 

賃貸アパート事業を考える場合、15年経過したころには、

(1)家賃がかなり下がっている可能性がある
(2)金利支払いの減少に伴い、現金収支が悪化する
(3)減価償却費が減少し、現金収支が悪化する

実際に、賃貸経営の中には16年目以降の現金収支が赤字となってしまった事例が多々あります。また、計画段階のプロジェクトについて筆者が相談を受けると、16年目以降の現金収支が赤字であるだけでなく、35年間の現金収支の累計もマイナスとなる計画も散見されます。

 

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