共有名義不動産について

[このページについて]

共有名義の不動産に関して、 初心者向けにQ＆A形式でまとめています。
更に詳しい情報は各リンク先を参照ください。

まとめ

※整理中

共有名義不動産とは？

共有名義不動産では、共有者それぞれが持分割合の範囲で所有権を持っているのであり、1つの不動産の「この部分を所有している」というものではありません。つまり、「甲土地について3分の1の持分がある」といった場合、甲土地の3分の1にあたる特定の部分を物理的に所有しているという意味ではないのです。
長男も次男も三男も甲土地の全体について使用することができるのです。
共有者が自己の持分に応じてそれぞれ、所有権の機能である「使用・収益・処分」の権能を有していることを意味します。

共有者の権利と制約

それぞれの共有者は共有名義不動産に関して、①保存行為、②管理行為、③変更行為を行うことが認められています。

①保存行為とは、共有物の現状を維持する行為です。
　→共有者が1人だけで行うことができます。

②管理行為とは、目的物を利用・改良する行為です。
　→持分価格ベースで過半数の同意がなければ行えません。

③変更行為とは、共有物の性質もしくは形状またはその両者を変更することです。
　→全員の同意が必要となります。

 

①から③それぞれの行為の具体例としては、以下のようなものがあげられます。

①保存行為
●目的物の修繕（雨漏りの修繕など）
●共有している不動産の侵害に対する妨害排除請求
●不法占拠者に対する返還請求

②管理行為
●賃貸借契約の締結・解除（建物3年、土地5年以内）
●共有地の地ならし
●部分的なリフォーム

③変更行為
●山林の伐採
●田を畑にする行為
●大規模なリフォーム
●共有している土地に建物を建てること
●共有している建物・土地の売却

Q：共有名義にするとメリットはあるの？

A：不動産を売却したとき、譲渡益に対して各々が3,000万円分控除できる。これだけ。

不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵しかありません。

Q：共有名義にするとデメリットはあるの？

A：土地の価値が下がり、売却・換金が困難になり、現状維持しかできなくなるリスクがある

共有(名義)不動産は流動性・換金性に乏しく、資産としても問題が多いものです。不動産の新たな利用変更や、売却・換金の計画においても、共有者全員の意思統一を図ることは困難が多いものです。親族間の交流が疎遠の場合ではなおさらでしょう。また、相続を重ねるたびに持分権利は細分化・複雑化が考えられ、ますます不動産資産としての問題点は増えるばかりです。何らかの整理に着手しなければ現状維持のままです。

Q：共有名義で１千万円の持分がある場合、1千万円で売却できるの？

A：売却はできるが、市場価値はとても低い

各共有者は、自己の持分を第三者に売却することが可能です。この点で各共有者は独立しており、他の共有者による同意を必要としません。ところが、持分を購入しても不動産全体を自由に扱えないので、他人にとって持分は意味がなく、必然的に市場価値はとても低いです。

[参考] 不動産の共有名義は要注意

Q：共有名義の持分は市場価値がとても低いので、固定資産税や相続税も低くなるの？

A：税金は全体に対してかかるため変わらない。

土地や家屋が共有名義になっている場合は、地方税法の規定により連帯納税義務になります。連帯納税義務とは共有者全員が共有物である土地、家屋に係る固定資産税の納税義務を負い、連帯して負担することです。
例えばＡ（持分９／１０）、Ｂ（持分１／１０）の２人で所有している土地の固定資産税が１０万円だとすると、持分に関係なくＡ、Ｂそれぞれが１０万円の納税義務を負い、どちらか一人が１０万円を納付すれば残りの１人の納税義務は消滅します。

[参考] 共有名義の固定資産の課税について

Q：固定資産税の支払いはどうなるの？

A：代表者の一人が全額納付する。請求は分割されない。

共有名義者間でトラブルがあると、代表者は固定資産税支払いの立替をする事例があるようだ。
その場合、代表者が自分で民法第442条に基づき求償権の行使をする必要がある。
[参考] 共有名義の土地の固定資産税を姉が支払おうとしません。

Q：共有名義の土地の売却はどのように行うの？

A：「持分のみ売る」「分筆して売る」「全体の売却代金を持分割合で分ける」の３パターン

[参考] 共有名義（持分）の土地を売却する3つの方法

Q：共有名義の土地の名義変更は共有者の承諾なしにできるの？

A.出来ます。共有持分を処分するに関し、他共有者の同意は要りません。
理由は至極簡単で、法律上その旨の規定がないからです。

持分だけ不動産名義変更する場合の注意点

相続において持分の名義変更が必要となるケースには、被相続人が不動産を単独所有していた場合ではなく、誰かと共有して所有していた場合に必要となります。

例えば、土地と建物を夫婦共同で購入したため、登記名義が夫婦の共有名義になっているケースで、被相続人が夫のような場合です。この場合は、夫の持分についてのみ名義変更の必要性が生じます。

①登記申請先
名義変更をする不動産を管轄する法務局に申請することになります。持分の名義変更か単独所有の名義変更かで違いはありません。

②申請人
遺言によるか、法定相続によるか、遺産分割協議によるかで違いはありますが、持分の名義変更、単独所有の名義変更による違いはありません。

③必要書類
必要書類についても大きな違いはありません。

④登記申請書
基本的に大きな違いはありませんが、登記申請書の目的欄の記載方法が変わります。

 

Q：共有名義を勝手に解消する方法はあるの？

A：ありますが、人としてやってはいけません。

兄弟などで、いらない不動産を共同相続するケース。法律上の持ち分どおりに登記する（法定相続登記）は、その相続人の一人から申請可能なんです。
そこで、どうにかしてご兄弟の住民票を入手すれば、勝手に相続登記が可能です。この段階では、ご兄弟といらない不動産を共有しています。この登記の完了後、直ちに上記の方法で持分放棄を行えば、ご自身だけは、いらない不動産の問題から逃げきることができてしまいます。

 

アクセス: 800